安徽法院诉讼服务网 > 指导性案例

    （安徽省高级人民法院审判委员会讨论通过
    2014年1月16日发布）

 
    关键词：民事，商品房预售合同非金钱债务履行的特殊情形

    裁判要点
    对商品房买卖合同的认购、订购、预订协议，应严格依照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，结合协议的履行情况，审查是否符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于应当认定为商品房买卖合同的条件，以兼顾买卖双方的合法权益及拟制成立之合同的现实履行性。

    相关法条
    1、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项及第一百一十条第（一）、（二）项
    2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条
    3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项
    4、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第三十四条

    基本案情
    芜湖汇金广场系由芜湖市君泰置地投资有限公司（简称芜湖君泰公司）投资开发的集商业、酒店、办公等为一体的综合地产项目。2010年3月30日，王宁平与芜湖君泰公司就购买汇金广场四、五层宾馆事宜签订《芜湖汇金广场四、五层宾馆定购书》（简称《定购书》），主要约定：一、王宁平订购汇金广场四层、五层，建筑面积约为8500平方米，单价6500元/平方米，所购房产业态为宾馆及相关业态；二、王宁平在签订定购书时支付芜湖君泰公司1000万元作为认购定金，2010年4月20日前支付1000万元作为首付定金，上述金额在购房合同签订时转为首付款；三、芜湖君泰公司在取得预售许可证后5日内以电话或书面形式通知王宁平，王宁平应在接到通知后5日内到售楼处签订商品房买卖合同，逾期则定购书自动终止；四、在补充条款中约定，芜湖君泰公司提供王宁平通往四、五层的门厅，其中一部电梯由王宁平单独使用，并同意将一层靠近门厅的两间商铺出售给王宁平，若该门面的套内面积占建筑面积的比例大于66%，则按建筑面积50000元/平方米，若小于66%，则按建筑面积55000元/平方米。此外，《定购书》还就违约责任等其他事项进行了约定。当日，王宁平按约定向芜湖君泰公司支付了1000万元认购定金，4月19日支付1000万元定金。2010年8月10日，芜湖君泰公司向王宁平送交了《汇金广场工程相关事宜的答复》，对涉及汇金广场四、五层镂空部位面积、产权证办理、锅炉、燃气、土建、消防、给排水等规划施工问题进行了答复，并要求王宁平于2010年8月20日前往公司签订预售合同。2010年8月19日，双方就芜湖君泰公司提出的补充协议、余款支付、签约时间等内容进行了磋商。8月20日，芜湖君泰公司根据协商内容向王宁平出具一份《说明》，内容为：应订购汇金广场四、五层准业主王宁平等要求，该公司同意其于2010年8月20日交预付款200万元，8月24日前交齐首付款余款5458480元（总房款54898480元，首付款27458480元，已付2200万元，首付款余款5458480元，剩余50%房款2744万元在芜湖君泰公司指定银行办理按揭贷款）并签订购房合同，逾期王宁平承担违约责任。王宁平于当日支付芜湖君泰公司“认购定金”200万元，2010年8月24日支付5458400元，芜湖君泰公司出具收据的收款事由为“四、五层房款（首付款）”。至此，王宁平已按约定支付总房款的50%即27458480元。自2010年8月19日，双方就合同事宜进行多次协商，但未能签订正式商品房买卖合同。2010年9月6日，芜湖君泰公司向王宁平发出《解除芜湖汇金广场四、五层宾馆定购书的通知书》，声明因王宁平未依《定购书》约定在五日内与公司签订《商品房预售合同》，故单方解除《定购书》。王宁平于当日诉至原审法院，请求判令芜湖君泰公司：1、继续履行《定购书》及《说明》中的四、五层约定；2、承担本案诉讼费用。重审庭审中，王宁平除坚持原一审中提出的诉讼请求外，对其第一项诉请进行了说明：1、判令芜湖君泰公司向其交付经验收合格并已由建设行政主管部门准予备案的芜湖汇金广场符合宾馆业及相关业态用途的第四、五层商品房；2、判令芜湖君泰公司向其提供与芜湖君泰公司签约的芜湖汇金广场项目按揭贷款银行及按揭贷款条件，并协助其办理2744万元购房款的按揭贷款手续；非芜湖君泰公司原因不能办妥2744万元按揭购房手续的，由王宁平在按揭贷款审查银行书面答复不予贷款后一次性付清未能办妥按揭贷款的购房款；因芜湖君泰公司原因致使王宁平不能获得购房按揭贷款的，则王宁平在芜湖君泰公司交付房屋条件成就时一次性付清2744万元购房款；3、判令芜湖君泰公司按照房地产登记主管部门确定的芜湖汇金广场第四、五层产权登记面积书面通知王宁平按6500元/平方米的约定单价结算商品房买卖余款并一次性付清余款。芜湖君泰公司提起反诉，请求判令：一、确认双方签订的《芜湖汇金广场四、五层宾馆定购书》已经解除；二、王宁平赔偿因拒绝签订合同给芜湖君泰公司造成的利息损失（以54898480元为基准按照日万分之二点一计算至房屋出售之日止）；三、王宁平承担本案的诉讼费用。
    另查明：2008年10月8日，芜湖市国土资源局与芜湖君泰公司就案涉汇金广场坐落地块签订了编号为340200出让［2008］0007号《国有建设用地使用权出让合同》，其第十三条对该出让宗地的规划利用要求为，该地块主体建筑物的商业面积若对外销售只能分层销售。截至本案二审期间，汇金广场四、五层尚未竣工验收。

    裁判结果
    芜湖市中级人民法院于2011年5月16日作出（2010）芜中民一初字第00048号民事判决，判令芜湖君泰公司继续履行《芜湖汇金广场四、五层宾馆定购书》及《说明》中的四、五层约定。宣判后，芜湖君泰公司不服，向提起上诉。安徽省高级人民法院作出（2011）皖民四终字第00171号民事裁定，将案件发回重审。原审法院重审后，于2012年11月29日作出（2012）芜中民一初字第00047号民事判决：一、芜湖君泰公司继续履行与王宁平签订的《定购书》及2010年8月20日《说明》中的约定。其中，芜湖君泰公司应将验收合格并已由建设行政主管部门准予备案的芜湖汇金广场符合宾馆业及相关业态用途的第四、五层商品房在该房具备上述交付使用条件后一个月内交付给王宁平，并将办理相应房屋产权证书的所有资料移交给王宁平，协助王宁平办理产权登记相关手续。二、芜湖君泰公司于判决生效之日起一个月内向王宁平提供芜湖汇金广场项目按揭贷款银行及按揭贷款条件，并协助王宁平办理2744万元购房款的按揭贷款手续。如未能办理按揭贷款手续，由王宁平在芜湖君泰公司将芜湖汇金广场第四、五层交付给王宁平之日一次性付清2744万元购房款。三、驳回芜湖君泰公司的反诉请求。宣判后，芜湖君泰公司仍不服，再次提起上诉。二审法院于2013年4月16日作出判决：一、撤销芜湖市中级人民法院（2012）芜中民一初字第00047号民事判决；二、驳回王宁平的诉讼请求；三、驳回芜湖君泰公司的反诉请求。

    裁判理由
    法院生效裁判认为：双方当事人虽经多轮协商，但仍未能就王宁平已按约付款的汇金广场四层、五层签订正式商品房买卖合同。审理期间，双方对此始终各执一词。王宁平认为，芜湖君泰公司要求其先签《补充协议》，再签正式商品房买卖合同，但《补充协议》中“双方签订的定购书及其它协议均终止履行”的内容，使其无法按定购书的约定购得汇金广场一楼门厅两间铺位，致其购置位于大厦四、五层的宾馆用途无法实现。芜湖君泰公司则认为，签订补充协议是商品房销售的通行做法，是根据楼盘的具体情况对商品房买卖格式合同内容的补充，以进一步明确房屋面积的计算、交付标准、产权证的分割办理及按揭办理等内容。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因案涉《定购书》及《说明》对汇金广场四层、五层的约定及芜湖君泰公司的收款行为基本符合上述规定，故二审法院从保护购房人权益的角度出发，将《定购书》及《说明》中关于双方交易汇金广场四层、五层的相关内容作为商品房买卖合同予以确认。而《定购书》中有关汇金广场一楼门厅两间铺位的内容，则因王宁平并未就此支付相关购房款，并不符合合同拟制成立的条件，仍属预约合同。
    由于芜湖君泰公司将终止履行定购书作为双方签订正式商品房买卖合同的前提，而王宁平又不能依据预约合同要求芜湖君泰公司交付门厅两间铺位，因此，即使芜湖君泰公司交付了汇金广场四、五层，王宁平仍无法用于宾馆经营，其购置汇金广场四、五层的宾馆用途显然不能实现，最终导致双方未能就汇金广场四层、五层签订正式商品房买卖合同。虽然王宁平在本案中仅对汇金广场四层、五层提出履行请求，但作为双方纠纷产生症结的一楼门厅两间铺位，双方就此所签协议及能否履行应当纳入审判的考量范畴。因门厅两间铺位的协议内容尚属预约合同，芜湖君泰公司有权选择不履行签约义务而承担违约责任，王宁平无权强制芜湖君泰公司与其缔约，属“债务的标的不适于强制履行”之情形。同时，根据案涉地块《国有建设用地使用权出让合同》的相关限制性规定，该两间铺位的分割转让是为“法律上或者事实上不能履行”的情形。但是，原判未严格审查双方的合同约定及实际履行情况，对《定购书》所涉汇金广场四层、五层和一楼门厅两间铺位的内容进行了笼统的认定，不仅掩盖了本案纠纷产生的真正原因，同时，由于双方就汇金广场四层、五层房屋面积的计算、交付标准、产权证的分割办理及按揭办理责任的划定均存在争议，若原判决生效并付诸履行，必然存在诸多障碍。二审法院认为，对此类拟制成立的合同应严格审查，不仅要审查其是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且还要审查是否可以依据这些内容完成基本的履约行为。二审法院考虑上述两方面无法履行的法定因素，在确认王宁平享有赔偿请求权的前提下，驳回了双方的诉讼请求。